资深杭州律师-应小军律师,杭州律师网提供最专业的法律咨询、法律顾问等,是最专业的杭州律师网。
杭州律师事务所[资深杭州律师-应小军律师]提供最专业的法律咨询、法律顾问等,是最好的杭州律师网。
法律咨询热线:0571-81705220
法律咨询快速提问
公司法务法律事务部
劳动人事法律事务部
经济合同法律事务部
建筑房产法律事务部
证券融资法律事务部
损害赔偿法律事务部
成功案例

来问老汉律师的那些事-房屋租赁

发布时间:16-11-10  作者:  热度:Loading...  TAG标签:  返回

【正文】


大洋彼岸,选举尘埃落定。

资讯发达了,信息同步,心情也似乎同步。
地球早就是村儿了,金1+2胖都得拜托天朝遮遮掩掩起个好名儿,更别说这种改朝不换代的大事儿。
与有荣焉。

这一天,我们都是中华美式田园犬。
汪汪,叫几声,蛮爽。

仿佛站在旁边观战麻将的看客,输赢与己无关,倒也落得轻松。过程再怎么跌宕,结局再怎么意外,赢者如何盆满钵满,败者如何倾家荡产,都是别人家的热闹。

只是,散场了,银当的小心脏依旧跳得欢腾,似乎耳边志玲大姐在呢喃:啥时咱们也上手来玩几把?

趴体敲敲小黑板,教导我们说,珍惜生命,远离赌博。

闲话少叙,还是聊聊咱们法律的事儿。


这次老汉要讲的是一个关于租赁合同的咨询case。

是上周刚刚发生的。

来咨询的是一位四十出头的中年男人,微胖。

男人是做餐饮的,自己开了家公司,效益还不错,小有积累。但最近遇到了一件十分头疼的事情。

年前,他听朋友介绍,隔壁市某村改居,要招标出租部分村集体所有的改造后新建的临街商铺。他实地去看了几次,感觉位置不错,如果能以合适的价格承租下来,再转租出去,是一笔不小的收益。他动心了。

他很认真地参与了招投标,准备充分,报价合理。结果还真中标了。他与村集体签订了承租合同,租期三年。随后,他便着手转租的事情。

他的眼光应该还是不错的,有意向来租的人不少。十几间商铺,几天功夫就全部转租出去了。都是用作经营。

经营店铺要办理营业执照。办理执照需要原出租方(不动产所有人)进行备案登记,并配合承租的经营者提供与房屋相关证件。
   

男人说,问题就出在这里。

村委那边一直拖着不去做备案登记,导致营业执照无法办理。

男人去跟村里沟通了许多次,要求、协商、催促、央求,男人的态度几经变化,村里态度倒是一如既往,敷衍,还是敷衍,拖延,还是拖延。
   

男人说,我跟村委的合同签了,钱也付了;那边跟承租的店铺合同也签了,钱也收了。现在村里明显不配合,营业执照办不下来,承租的好几家都已经开始装修了,有的天天为这事来找我,我真是没有办法。
   

老汉问,你跟村委签的合同带了吗?

男人说,带了。

接过合同,八页,看下来,老汉直摇头。
   
老汉问,怎么全是你的义务,违约责任也都是关于你的,这份合同当时是怎么签的?
   
男人有些不好意思,还带着无奈:当时主要是想早点把这些店铺租下来,对方也很强势,那天是直接把合同打印好叫我马上签的,说不签就不要租,我怕生意谈崩,看了下觉得没什么,房子、租金,期限都没错,就签了。
   

老汉问,你现在跟村里沟通得怎么样,有去了解拖延的具体原因吗?

    男人说,村委那些人太强势,说一切按合同来,根本没法沟通。我跟他们说了转租店铺的事情,他们说这是我自己的事情,跟他们无关。
   
男人犹豫了一下,接着说,我听说当时招投标时村里有人已经跟一个老板谈好了的,结果我中标了,坏了人家好事,这是我猜测为什么村里有人想拖着我的原因。


    老汉说,这些咱们先不管,人家强势有强势的理由,关键在这份合同。

老汉指了指男人与村委签的这份租赁合同。
   
第一,合同里没有写明你租赁房屋的目的和用途。
   
第二,合同从头至尾没有村委一方的义务条款约定,没有约定对方该如何来配合你做承租后续的相关事情。
人家现在“拖着”是有底气,因为合同没有约定,更没有相应的违约责任约定。
这还不是主要的。
   

最大的问题,是合同里没有关于允许你转租的条款约定。
在这份合同中,村委是出租房,是房东,你是承租方。按照合同法规定,房屋租赁合同未约定可否转租的,你转租了,如果房东认可,就可以;如果不认可,房东是可以承租人擅自转租为由与承租人解除合同的。


    男人说,之前通过朋友介绍,跟村委领导都说好了的,对方是同意我转租的,这也是我去租这些店铺的目的,我自己是不经营的。


    老汉问,那这些你所说的对方同意,有书面或其他证据来证明吗?除了这份合同,还有其他协议吗?
   
男人想了想,摇摇头说,没有,口头答应的。
   

老汉说,所以当务之急,你要再去找村委,最好是好好沟通,哪怕你做些利益让步,对合同目的和相关条款做部分修改,对转租的事宜做书面补充约定。如果很难沟通,那就收集证据,啥证据?就是证明你转租的事宜出租方已经知道,且六个月未提出异议,则可以阻此出租方以转租的名议解除合同。至于如何取证那就是法律技术事宜了。
   

男人问,如果我出租出去的那些下家不能正常开业,他们能去告村委吗?

老汉说,不能,要告也只会告你。合同具有相对性,人家是跟你签的合同,不是跟村委。


    听完分析,男人一脸愁容。

男人说,我也是经朋友介绍过去的,谈的时候都很客气,面上都好的。而且都是按照流程来,看着蛮规范,哪想到水这么深。


    老汉说,兄弟,你也是做生意的,该知道合同的重要性,一旦有问题,合同是最主要也是最有效的证据。如果没对合同的内容把关好,签下了,就是认可了。

有一句话,对方是说的对的:一切按合同来。


    【老汉简单说】商业行为,合同至关重要,关系再熟、交情再好,合同才是王。房屋租赁合同,需要转租的,应在合同中写明,否则房东有解约权。对于有特殊用途或需要房东配合的事项,应在合同中写明。当然关于转租权的事宜还有一条司法解释,这里可以给大家看看“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”具体如何用,这就是法律技术活了。
    此外,老汉建议搞房屋租赁的可以认真学习一下《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,老汉觉得还是很有必要的。
   【打个广告】
浙江佑平律师事务所,专业至诚,佑平回馈。     

    地址:杭州市拱墅区杭行路666号万达广场A座15A。
电话:17764551855。


  下一页:
杭州应律师电话:15988861036 杭州律师咨询QQ:1920337522 Email:1920337522@qq.com
杭州律师办公地址:杭州市万达广场A座15A楼 技术支持:赛虎科技
Copyright © 2012 杭州律师咨询网 All Rights Reserved. 浙公网安备 33010502000199号
杭州法律咨询网提供: 公司法务劳动人事经济合同建筑房产证券融资损害赔偿法律法规法律文书